So klappt´s mit dem Makler

Der Studienort ist 200 Kilometer vom Elternhaus entfernt. Definitiv zu weit, um täglich zu den Vorlesungen zu fahren. Ein Appartment vor Ort muss her. Gerade in gefragten Unistädten läuft der erste Kontakt dann nicht selten über Makler. Aber wer muss dessen Dienste eigentlich bezahlen?

Die gute Nachricht vorweg: Die Situation für Mieter ist wegen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung eigentlich recht komfortabel. Es gilt das sogenannte Bestellerprinzip – wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. „In aller Regel muss daher der Vermieter für die Maklerkosten aufkommen“, erklärt Tim Hesse, auf Miet- und Medizinrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus Münster. Nur, wenn du den Makler selbst einschaltet, kann er dich zur Kasse bitten.

Wann müssen Mieter den Makler bezahlen?

Laut Gesetz sind dafür zwei Voraussetzungen wesentlich. Erstens musst du (oder müssen deine Eltern) den Makler ausdrücklich damit beauftragt haben, eine Wohnung zu finden. „Dieser Vertrag muss sogar in Textform abgeschlossen sein, also auf Papier, einem Speichermedium oder als E-Mail vorliegen“, betont Experte Hesse. Zweitens darf die Immobilie, die der Makler anbietet, nicht bereits im Bestand des Vermittlers gewesen sein. „War die Studentenwohnung also bereits im Portfolio, weil der Vermieter den Makler zuvor beauftragt hat, sie an den Mann oder die Frau zu bringen, muss der Vermieter zahlen“, erklärt der Anwalt.

Zudem darf der Makler nicht kassieren, wenn er mit der Vermieterseite oder der Wohnungsverwaltung wirtschaftlich eng verbunden ist. Das ist er zum Beispiel dann, wenn die Wohnung ihm selbst gehört, er an der Vermietungsgesellschaft beteiligt ist oder wenn er auch Verwaltungsaufgaben für den Eigentümer übernimmt.

Wie hoch darf die Courtage sein?

Von Mietern darf ein Makler laut Gesetz maximal zwei Monatskaltmieten inklusive Umsatzsteuer verlangen. Gerade in Städten, in denen Wohnungen Mangelware sind, könnten Vermieter aber auf die Idee kommen, eine für sie anfallende Courtage über den Mietvertrag doch auf den Mieter abzuwälzen. „Das Gesetz ist hier aber eindeutig“, beruhigt Tim Hesse. Alle Vereinbarungen, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu übernehmen, sind unwirksam.

Was ist mit Ablösen, die der Vermieter verlangt?

Eine Abstandsforderung ohne Gegenleistung ist verboten. Ablösen als Gegenleistung für die Übernahme einer Einbauküche oder anderen Mobiliar gehen dagegen in Ordnung. „Allerdings darf der Vermieter nicht mehr als 50 Prozent des aktuellen Zeitwertes in Rechnung stellen“, sagt Tim Hesse.

Was tun, wenn man dennoch eigentlich unberechtigte Geldforderungen zahlt, weil man sonst die Wohnung eventuell nicht bekommt?

Berlin, München, Köln – gerade in engen Wohnungsmärkten stehen viele Studenten genau vor dieser Wahl: in den sauren Apfel beißen und doch auf unberechtigte Forderungen eingehen oder die Bude sausen lassen. Wer zahlt, ohne dass dafür ein Rechtsgrund bestand, kann sein Geld grundsätzlich aber immer noch später vom Makler zurückfordern –  etwa, wenn aufgrund des Bestellerprinzips eigentlich der Vermieter hätte zahlen müssen, oder der Makler mit dem Eigentümer wirtschaftlich verbunden ist.

„Letzteres lässt sich zum Beispiel darüber feststellen, dass der Makler auch Verwaltungsaufgaben für den Vermieter übernimmt und etwa die Nebenkostenabrechnung macht oder dieselbe Telefonnummer und Büroanschrift hat“, sagt Hesse. Rein verwandtschaftliche Verbindungen machen eine Maklervereinbarung allerdings nicht automatisch unwirksam. Allein, dass der Makler mit der Eigentümerin verheiratet ist, reicht also nicht.

„Mieter haben grundsätzlich drei Jahre Zeit, unberechtigte Zahlungen zurückzufordern, bevor die Rückzahlungsansprüche verjähren“, erklärt Hesse. Zahlst du also zum Beispiel 2018 zu Unrecht Provision, kannst du sie noch bis Ende 2021 zurückverlangen. Im Zweifel helfen dir Rechtsanwälte oder Mietervereine. 

Kann der Vermieter die Courtage, die er zahlen muss, theoretisch über einen Aufschlag auf die Miete wieder reinholen?

Damit würde er das Bestellerprinzip zwar umgehen. Dennoch ist das theoretisch natürlich denkbar. Deshalb lohnt es sich auch immer herauszufinden, was deine Vormieter gezahlt haben.

Vor allzu dreisten Versuchen soll aber auch die Mietpreisbremse schützen. Danach darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn er eine Bestandswohnung weiter vermietet. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus den örtlich gültigen Mietspiegel. Die Mietpreisbremse gilt zwar nur für sogenannte angespannte Wohnungsmärkte. Dazu zählen allerdings viele beliebte Unistädte.

Wie sichert man sich ab?

Du kannst dem Makler durchaus auf den Zahn fühlen. Ist er zum Beispiel Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) oder im Ring Deutscher Makler (RDM), spricht das grundsätzlich für seine Seriosität. Wichtig ist auch, sämtliche Zahlungen an Makler quittieren zu lassen. „Für den Fall, dass man das Geld später zurückverlangen möchte, lässt sich darüber nachweisen, dass man die Courtage überhaupt gezahlt hat“, erklärt Anwalt Hesse.