So vermietest du deine Wohnung unter

Das Apartment oder wenigstens ein Zimmer in der WG an andere Studenten unterzuvermieten, ist Standard im Studentenalltag. Manchmal geht es auch gar nicht anders: Du kannst die Miete nicht alleine aufbringen oder brauchst die Kohle, um eine andere Bleibe während eines Auslandssemesters zu finanzieren. Und manchmal führt auch die Liebe zur Untermiete: Freund oder Freundin wollen mit einziehen.

Doch auch, wenn das Wohnmodell weit verbreitet ist in Studentenstädten, ist es keine Selbstverständlichkeit. Das letzte Wort hat im Zweifel der Vermieter. Und auch beim Vertrag solltest du ein paar Feinheiten beachten. Tim Hesse, auf Miet- und Medizinrecht spezialisierter Anwalt in Münster, erklärt, welche das sind.

Wann darf ich meine Studentenwohnung untervermieten?

Einfach so geht das nicht. Du musst in aller Regel die Erlaubnis des Vermieters einholen. Geht es dabei nur um einzelne Räume in einer Wohnung, muss der Vermieter laut Gesetz allerdings zustimmen – jedenfalls, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn du aus finanziellen Gründen untervermieten musst, oder du dich studien- oder arbeitsbedingt vorübergehend im Ausland oder einer anderen Stadt aufhältst. Solche Gründe solltest du direkt in deiner Anfrage erwähnen.

„Steht dagegen die Vermietung der gesamten Wohnung zur Debatte, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er zustimmt oder nicht“, sagt Tim Hesse. Im Idealfall haben sich beide Parteien schon im Mietvertrag darauf geeinigt, dass eine Untervermietung erlaubt wird. Willst du deine Wohnung übrigens auf Plattformen wie airbnb untervermieten, hat der Vemieter auf jeden Fall ein Vetorecht: Eine bloße Unter­vermietungs­erlaubnis, die eventuell bereits im Miet­vertrag steht, reicht für das kurz­zeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. 

Was gilt, wenn Freund oder Freundin mit einziehen möchten?

Auch in diesem Fall musst du den Vermieter zwar um Erlaubnis bitten. Der kann seine Zustimmung aber in der Regel nicht verweigern. Es sei denn, die Wohnung ist dafür zum Beispiel definitiv viel zu klein.

Wer heiratet, braucht übrigens kein Ok vom Vermieter, wenn danach der oder die Liebste einziehen soll. Dann zählt der Einzug nämlich erst gar nicht als Untermiete und ist ohnehin gestattet. Gleiches gilt, wenn du vorübergehend Geschwister oder andere Angehörige bei dir aufnimmst.

Wann könnte der Vermieter einen Untermieter generell ablehnen?

Wie gesagt: Willst du die gesamte Wohnung untervermieten, kann der Vermieter das ohnehin auch ohne Grund jederzeit verweigern. In anderen Fällen muss er schon mehr in die Waagschale werfen. Zum Beispiel kann er argumentieren, dass das Appartement zu klein ist für die geplante Anzahl der Bewohner. Soll jemand Untermieter werden, der schon einmal Hauptmieter war und seine Miete nicht regelmäßig gezahlt hat, kann der Vermieter auch das ablehnen. 

Vorsichtig musst du grundsätzlich sein, wenn du ein Zimmer in einem Studentenwohnheim untervermieten willst. Meist dürfen hier nur Untermieter einziehen, die selbst ebenfalls Studenten sind.

Was kann passieren, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Wer keine Einwilligung hat, bricht den Mietvertrag. Das kann im Worst Case sogar zu einer fristlosen Kündigung führen. Allerdings darf die auch nicht aus heiterem Himmel kommen. Der Vermieter muss dich erst dazu auffordern, die Untermiete zu beenden und eine angemessene Frist dafür setzen.
 

Unbedingt im Untermietvertrag regeln: Wer zahlt, wenn dein Untermieter zum Beispiel bei wilden Partys Schäden in der Wohnung verursacht?

Kann der Vermieter die Miete aufgrund der Untermiete erhöhen?

 „Ziehen mehrere Studenten in einer WG zusammen, kann der Vermieter in jedem Fall mit Blick auf den zu erwartenden Mehrverbrauch von Öl, Gas oder Strom eine Anhebung der Betriebskosten verlangen“, sagt Tim Hesse.

Aber auch eine Erhöhung der Grundmiete ist grundsätzlich denkbar. Argument: Die Abnutzung einer Wohnung ist höher, wenn mehr Leute darin leben. Als angemessen wird generell eine Erhöhung um bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesehen.  „Lässt sich der Mieter bereits im Hauptmietvertrag das Recht einräumen, Dritte in die Wohnung aufzunehmen, ist eine Mieterhöhung allerdings tabu“, so der Rechtsanwalt.

Was für einen Vertrag sollte ich mit dem Untermieter schließen?

Am besten setzt du einen schriftlichen Vertrag auf (siehe Checkliste unten). Wichtig dabei zu wissen: „Der Untermietvertrag ist ein eigener, vom Hauptmietvertrag unabhängiger Mietvertrag“, gibt Tim Hesse zu bedenken. Der Vertrag muss daher auch mögliche Pflichten des Untermieters regeln – etwa den Umgang mit Schönheitsreparaturen[4]  oder Nebenkosten[5]. Hesse: „Anderenfalls bleibt der Hauptmieter auf den Kosten sitzen, die er an den Vermieter zahlt - und müsste im Zweifel auch alleine streichen.“ Daher sollte der Untermietvertrag entweder auf den Hauptmietvertrag Bezug nehmen oder eigene Klauseln zu wichtigen Punkten wie Schönheitsreparaturen enthalten.

Wer zahlt bei Schäden?

Untermieter müssen grundsätzlich für die Schäden aufkommen, die sie selbst verursacht haben. Ein Übergabeprotokoll hilft, Streit darüber zu vermeiden, was bereits vor dem Einzug des Untermieters kaputt oder abgenutzt war. Hier könnt ihr den genauen Zustand von Wohnung oder Zimmer festhalten. „Allerdings kann der Vermieter trotzdem auch erst einmal den Hauptmieter in Anspruch nehmen“, so Tim Hesse. Der muss sich das Geld dann im Zweifel beim Untermieter zurückholen.